Daca votul Adunarii Generale incalca legea

Ni se pare interesant ultimul paragraf din acest raspuns. Daca votul Adunarii Generale incalca legea o decizie poate fi contestata: 

http://gabrielmutu.files.wordpress.com/2011/03/raspuns-intrebare.pdf  .
Un bun exemplu ar fi cand in bloc majoritatea au centrale si voteaza sa nu aplice de exemplu ordinul ANRSC. Horararile AG au valoare de lege dar nu pot incalca alte legi.  

Locatar: Drepturi si obligatii

Stimati colocatari am postat mai jos cateva din drepturile si obligatiile locatarilor luate de pe site-ul
http://www.locatar.ro/Atributii/Locatarul/Obligatiile-proprietarilor.html  cu rugamintea de a le parcurge si insusi intrucat disfunctionalitatile apar in momentul in care acestea nu se cunosc si nu se respecta.
Avem cazuri de locatari care nu vor sa respecte deciziile Adunarii Generale desi acestea au valoare de lege. Sigur ca nici deciziile Adunarii Generale nu sunt perfecte, uneori sunt un compromis, dar respectarea lor este o cerinta minima pentru buna functionare a asociatiei. Sigur fiecare are dreptul la opinii, propuneri, sugestii dar ele nu devin regula interna decat atunci cand sunt adoptate de Adunarea Generala.

Dar mai mult ar fi productiv ca Adunarea Generala sa faca in asa fel incat cei ale caror decizii sau propuneri sunt aduptate prin vot sa-si asume raspunderea.  Voi incerca un studiu de caz ca sa vedeti ce vreau sa spun prin asumarea raspunderii.

Am avut in bloc o presedinta tanara, jurista de profesie, care a facut treaba buna si a fost primul om care  a avut rezultate in aplicarea deciziilor Adunarii Generale de a diminua restantele. Pentru ca a avut si niste cheltuieli aferente cu recuperarea datoriilor a cerut recuperarea lor de la Asociatia care ii ceruse aceasta actiune si care s-ar fi putut intoarce juridic impotriva ei daca nu o facea.  Adumarea sumar intrunita a votat sa faca economie si sa nu-i dea acesti bani. Presedinta a renuntat. Pentru ce ar trebui sa ne asumam raspunderea in acest caz? Ca sa invatam. Ce va spun este mai mult din auzite si nu am date exacte dar eu cred ca daca ii dadeam banii sa-si recupereze cheltuiala facuta am fi avut un presedinte care ar fi dus blocul pana la acceptarea inca din primul val in programul de reabilitare terminca. Daca acest lucru s-au fi intamplat sa facem un calcul sumar de injumatatire a facturii.  Daca ficare apartament la o intretinere medie de 2 milioane ar fi facut o economie de un milion prin reabilitare am fi avut fiecare o economie de 6 milioane pe an. Pentru asta ar fi trebuit doar sa dam cativa lei de partament ca sa-si recupereze fostul presedinte o cheltuiala. Nu stiu cazul in detaliu dar la ce am auzit eu este ca noi am votat pentru a nu face o investitie de 2 lei (de fapt un drept) pentru un castig de 6 milioane.

In astfel de cazuri exista un singur om care polarizeaza Adunarea Generala sau care striga mai tare si de cele mai multe ori nu-si asuma deciziile. El e factor determinant (si cand spun asta nu ma gandesc la o persoana anume, dar nici nu sunt foarte multi) dar ni le asumam si suferim toti.  In acest caz este posibil ca asociatia adica noi toti  sa piarda 600 milioane pe an (calcul aproximat dar poate fi si mai mult pentru ca valoarea apartamentului dvs ar fi crescut prin reabilitare termica).  Daca presupunearea mea este reala iata avem motive de 600 mil lei/an sa venim la sedinte, sa ne implicam responsabil si sa ne asumam raspunderea pentru ce propunem.

Obligatiile proprietarilor

Fiecare proprietar este obligat sa isi mentina proprietatea imobiliara (proprietatea individuala si cota-parte de proprietate comuna indiviza aferenta acesteia) in buna stare si este raspunzator de daunele provocate din cauza neindeplinirii acestei obligatii. Proprietarii de apartamente si spatii cu alta destinatie decit cea de locuinta sunt obligati sa plateasca cotele de intretinere obisnuite sau speciale catre asociatia de proprietari, pentru a se putea acoperi toate cheltuielile comune ale cladirii. 

Proprietarii din condominiu, indiferent daca fac parte sau nu din asociatia de proprietari, sunt obligati:

1. sa plateasca in avans cota ce le revine din bugetul de venituri si cheltuieli al asociatiei de proprietari;
2. sa anunte, in scris, numele persoanelor care locuiesc temporar, venite in vizita, sau care presteaza activitati gospodaresti in timpul zilei, de minimum 15 zile pe luna;
3. sa semnaleze in timp util orice problema care apare la instalatiile de folosinta comuna;
4. sa respecte regulamentul intern al asociatiei de proprietari cu privire la normele de convietuire sociala in cadrul condominiului, sa anunte comitetul executiv al asociatiei de proprietari despre intentia de a schimba destinatia proprietatii individuale, cerind acordul in scris, si sa prezinte, in copie, toate documentele necesare desfasurarii activitatilor propuse (contracte, avize si altele asemenea), in termen de 30 de zile lucratoare de la obtinerea acordului;
5. sa nu schimbe aspectul proprietatii comune fara acceptul scris al comitetului executiv al asociatiei de proprietari;
6. sa accepte accesul in spatiul sau, cu un preaviz de 15 zile, al unui reprezentant al asociatiei de proprietari, atunci cind este necesar sa se repare sau sa se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai prin spatiul respectiv. reprezentantul asociatiei de proprietari va fi insotit de persoana care va repara defectiunea si de cel putin un martor din cadrul asociatiei de proprietari. fac exceptie cazurile de maxima urgenta, cind nu este necesar nici un preaviz;
7. in conditii de neparticipare la luarea deciziilor si la desfasurarea activitatilor in cadrul asociatiei de proprietari, sa nu aduca prejudicii morale celorlalti proprietari asociati sau celor care desfasoara activitati pentru asociatie;
8. sa incheie cu asociatia de proprietari contracte de inchiriere, pe care le negociza cu comitetul executiv, pentru elemente sau suprafete din proprietatea comuna folosita in interes personal.

Proprietarii, membri ai asociatiei de proprietari, au urmatoarele obligatii:

1. sa respecte statutul asociatiei de proprietari;
2. sa se supuna hotaririlor adunarii generale a asociatiei de proprietari;
3. sa participe la adunarile generale ale asociatiei de proprietari;
4. sa respecte orice angajament facut fata de asociatia de proprietari;
5. sa nu aduca prejudicii materiale asociatiei de proprietari;
6. sa participe, atunci cind este solicitat, la actiuni deosebite, de maxima urgenta, corespunzatoare scopurilor asociatiei de proprietari;
7. sa se conformeze obligatiilor proprietarilor din condominiu, prevazute mai sus.

Daca proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decit cea de locuinta sau orice alta persoana care actioneaza in numele sau provoaca daune oricarei parti dinproprietatea comuna sau altei proprietati individuale, trebuie sa realizeze reparatiile necesare ori sa plateasca cheltuielile pentru lucrarile de reparatii.

In cazul spatiilor cu alta destinatie decit cea de locuinta, respectiv al apartamentelor, cu mai mult de un proprietar, relatiile de coproprietate dintre proprietari vor fi reglementate in conformitate cu prevederile codului civil.

Zidurile dintre apartamentele alaturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a condominiului, pot fi reamplasate, prin acord intre proprietarii apartamentelor sau spatiilor respective si cu intiintarea asociatiei de proprietari, in conditiile legii.

Zidurile dintre apartamente si proprietatea comuna, care nu fac parte din structura de rezistenta a condominiului, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.

Daca unul dintre proprietari impiedica, cu buna stiinta si sub orice forma, folosirea normala a condominiului, creind prejudicii celorlalti proprietari, dupa caz, masurile pentru folosirea normala a condominiului se vor hotari pe cale judecatoreasca, la solicitarea asociatiei de proprietari.

Fiecare proprietar, chirias sau ocupant al unui apartament ori spatiu cu alta destinatie decit cea de locuinta are obligatia sa se conformeze regulilor statutului asociatiei de proprietari, precum si regulilor, regulamentelor, hotaririlor si rezolutiilor adoptate legal de asociatia de proprietari.

Drepturile proprietarilor

Fiecare proprietar, indiferent daca face parte sau nu din asociatia de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comuna din condominiu in conditiile stabilite de lege, de regulamente ale autoritatilor in drept, dar nici un proprietar nu poate folosi aceasta proprietate astfel incit sa lezeze drepturile sau interesele oricarui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul statut. Fiecare proprietar poate folosi, poate ipoteca sau poate instraina, in deplina libertate, proprietatea imobiliara pe care o detine in cadrul condominiului.

Membrii asociatiei de proprietari au si urmatoarele drepturi:

a) sa participe cu vot deliberativ la adunarea generala a asociatiei de proprietari, sa aleaga si sa fie alesi in structura organizatorica a asociatiei. pentru a beneficia de acest drept, persoana in cauza trebuie sa posede capacitate juridica deplina. minorii si persoanele puse sub interdictie nu pot fi alei in organele de conducere sau de control ale asociatiei de proprietari;

b) sa solicite si sa primeasca, ori de cite ori este necesar si motivat, explicatii cu privire la calculul cotei de contributie afisat pe lista de plata si sa conteste, in scris, la comitetul executiv al asociatiei de proprietari, in termen de 10 zile de la afisarea listei, cuantumul stabilit al acestei cote, iar in cazul in care contestatia a fost respinsa, sa se adreseze adunarii generale; contestatia nu suspenda plata contributiei, dar determina, in cazul aprobarii, aplicarea unei proceduri de reglementare ulterioara, in cadrul comitetului executiv sau al adunarii generale a asociatiei de proprietari;

c) daca o decizie a asociatiei de proprietari este contrara statutului, acordului de asociere, legilor sau este de natura sa produca daune considerabile unei minoritati a proprietarilor, orice proprietar poate actiona in justitie valabilitatea respectivei decizii, in termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia;

d) sa solicite, in baza unei cereri catre presedintele asociatiei de proprietari, diminuarea temporara a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei (reducerea cheltuielilor de intretinere, dar nu si a cheltuielilor comune), daca lipsa din apartament este de cel putin 15 zile calendaristice pe luna;

e) sa puna intrebari si sa solicite explicatii comitetului executiv, referitoare la activitatea asociatiei de proprietari;

f) sa beneficieze, cind este cazul, de toate facilitatile rezultate in urma activitatilor desfasurate de asociatia de proprietari, in functie de cota-parte de proprietate si de gradul de implicare;

g) sa participe la activitatile lucrative ale asociatiei, benevol, in functie de capacitatile profesionale;

h) sa beneficieze de garantii morale si materiale, stabilite de adunarea generala a asociatiei de proprietari, pentru initiative personale, finalizate, in folosul asociatiei de proprietari;

i) sa prezinte spre rezolvare probleme specifice asociatiei de proprietari sau probleme deosebite, care nu au putut fi solutionate pe cale obisnuita, si sa participe activ la actiunea de solutionare.

ARTICOLUL 14 (din Statut) – Presedintele

ARTICOLUL 14 – Presedintele        
(1) Conducatorul executiv al asociatiei de proprietari este presedintele. Presedintele este inlocuit de vicepresedinte, care ii va indeplini atributiile, in cazul absentei acestuia sau cand se afla in imposibilitatea de a-si indeplini atributiile.

(2) Presedintele asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:

a) verifica respectarea si indeplinirea hotararilor adoptate de adunarea generala a asociatiei de proprietari si de comitetul executiv, controleaza persoanele care deservesc asociatia de proprietari si propune solutii corespunzatoare pentru indeplinirea sarcinilor acestora; in cazul in care administrarea condominiului este asigurata de persoane juridice, supravegheaza stricta respectare a clauzelor contractuale;

b) reprezinta asociatia de proprietari in incheierea si derularea contractelor si isi asuma obligatii in numele asociatiei; reprezinta asociatia de proprietari impotriva unor terti, inclusiv in actiunile judecatoresti initiate de asociatie impotriva unui proprietar, membru al asociatiei, care nu si-a indeplinit obligatiile statutare fata de asociatie, sau in procesele initiate de unul dintre proprietari, care contesta o decizie a asociatiei;   
c) avizeaza ordinea de prioritati si planul lucrarilor de intretinere si reparatii ale partilor si instalatiilor comune ale condominiului;          
d) are drept de semnatura asupra conturilor asociatiei de proprietari;

e) primeste cererile si reclamatiile de la proprietari si sesizarile administratorului, pe care le supune dezbaterii comitetului executiv;
f) convoaca comitetul executiv trimestrial sau ori de cate ori este nevoie;

g) intocmeste ordinea de zi a sedintei comitetului executiv si conduce lucrarile acesteia;

h) elibereaza adeverintele necesare proprietarilor care isi instraineaza apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta, din care sa rezulte daca acestia si-au achitat sau nu au achitat la zi cheltuielile care le revin in cadrul asociatiei de proprietari;         
i) semneaza deciziile de imputare, precum si orice alte acte (cereri, actiuni de chemare in judecata, sesizari, reclamatii si altele asemenea) emise de comitetul executiv;

semneaza contractele individuale de munca sau conventiile civile de prestari de servicii cu personalul angajat, precum si orice alte contracte incheiate de asociatia de proprietari cu persoane fizice sau juridice;           
j) pastreaza si foloseste stampila asociatiei de proprietari.   
(3) La asociatiile de proprietari care cuprind pana la 10 proprietari presedintele poate indeplini si functia de administrator.

Index contoare apa

Va rugam sa ne transmiteti prin email la mariybal@gmail.com codul dvs secret, format din nr apartament, doua cifre, XX si inca patru alese de dvs dar pe care sa le retineti, pentru a va indtifica in trimiterea online a indexului.